年关将至,房企资金链或再承压。记者从业内人士处获悉,目前有银行正在重启压力测试,部分开发商资金压力将加大。
虽说年底银根收紧是金融机构每年的常规动作,但由于今年以来国内融资渠道始终从紧,再加上政策调控对销售回款的影响,房企资金压力叠加。在此境况下,海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。
房企资金紧张
最近,华夏幸福在一日之间宣布了三笔融资:将发行不超过100亿元的公司债券;间接全资子公司南京鼎通拟与光大兴陇信托签署10亿元的《永续债权投资合同》;引入平安大华对嘉兴孔雀城增资不超过20亿元。
华夏幸福加快融资步伐,是为了补充现金流,加快产业新城异地复制以摆脱在环京地域受到的限制。环京区域是华夏幸福的重仓区,根据华夏幸福2017年中报,华夏幸福在环京区域住宅销售面积共1176万平方米,占已售总面积的88%;华夏幸福在环京区域的土地储备按建筑面积计算为820万平方米,占总土储的89%。
受到调控政策的影响,环京区域楼市迅速冷却。链家研究院数据显示,涿州、固安、永清及廊坊市主城区二手房均价下跌超过15%,北三县均价更是大幅下跌30%左右。华夏幸福在环京地区的销售受到影响,资金回笼压力增大。数据显示,华夏幸福2017年前三季度经营性现金流-224亿元,而在2016年报告期末中,这一数据为77.63亿元。
华夏幸福现金流下降,而另一家房企直接由于资金问题遭遇了债务危机。
一家中西部房企自今年10月以来,股价从5.76元下跌至最低时的4.62元,跌幅近20%。该公司发布的复牌公告显示,该公司控股股东于2015年将5000万股该公司股份股抵押给银行,为子公司提供担保。该笔质押对应贷款总额为4亿元人民币,合同约定其中1.3亿元借款期限为一年,也就是2016年10月27日起至2017年10月26日。目前,子公司已确认出现上述贷款逾期未偿还情况。
根据媒体报道,该房企的债务危机可能由其母公司在能源板块投资的失利导致。目前,母公司已经把持有的99.99%的房企股份全部质押。
高负债在房地产行业屡见不鲜。根据Wind资讯统计数据显示,2017年中国A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元人民币,增长达23.21%。截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元人民币。其中有64家房企超过百亿元负债,34家房企超过300亿元负债。共有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。
房企再融资规模骤降
一家国有银行内部人士透露,近期银行重启房地产压力测试,或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款,以降低金融机构系统性风险。
“再次强调压力测试,一方面是年底银根紧缩的常规动作,另一方面也是受到调控政策的影响,今年以来对房企贷款一直是偏紧的。一般而言,每一次压力测试后,无论结果如何,银行都会在一定程度上缩减房地产开发贷款的额度。”该人士告诉记者。
事实上,目前银行在选择开发商时都有一份名单,按照规模排名比较靠前的开发商才有可能进入这个大名单。而一些靠高杠杆迅速扩张的房企,即便年销售规模居前,在目前市场形势下,仍会让金融机构有所顾虑。在年底信贷资源极为紧缺的情况下,金融机构进一步收紧对此类房企放贷不足为怪。
不仅是银行信贷,今年以来,房企国内融资渠道普遍收紧,上市房企再融资规模也呈下降趋势。上证资讯统计显示,截至11月15日,今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元,今年实施的定增募资规模为45.14亿元。而去年,提出预案和实施的定增募资规模分别是1120.56亿元和439.88亿元。相比之下,今年的数字同比分别下降了23.9%和89.7%。
其实,从去年开始,A股房企再融资的“口子”就已经开始收紧,去年发布预案的29个定增计划中,有24个已停止实施,显然与政策面息息相关。
销售回款压力增大
同策咨询研究数据显示,2017年1-2月房企卖地面积猛增,从去年底的-3.4%增长到了6.2%,涨了将近10个百分点。同一时间,商品房销售面积增速却呈现下滑态势,从2016年年底至2017年1-2月,商品房销售额增速从34.8%下降至26%,商品房销售面积增速小幅增长,从22.5%变为25.1%。这也极大影响了房企到位资金增速,全国房地产开发企业到位资金增速在2017年年初剧烈下滑,从去年底的15.2%降至7%。
在拿地爆发的今年,房企负债率高涨也是常有之事。最近联合资信评估有限公司就提出对泰禾负债情况的关注,该公司截至今年10月31日的借款余额为1263.69亿元,当年公司累计新增借款超过510亿元。而市场情况或许对房企明年降低负债率方面压力不小。一名业内人士指出,回想恒大当年负债最高达到1万亿,后来通过定增降低了负债。在融资收紧的大背景下,明年房企的资金结构改善或需要依靠销售回款。
同时,融资环境也在收紧。银行意识到房企债务的系统性风险,采取了收紧信贷的政策。根据融360监测数据,目前90%以上的中国境内银行表示面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。公司债、开发贷等渠道收紧,人民币贬值也使得海外融资难度增大。
任志强在今年7月曾表示,由于调控政策的影响,今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。任志强预计,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。
在高负债的压力下,房企项目周转速度至关重要。但实际上由于限价政策的影响,许多项目难以高价拿到预售证,开发商不愿意牺牲利润低价出售,导致了项目周转周期拉长,资金回流难度增大。
根据Wind资讯统计数据,截至2017年9月,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,134家上市房企存货总计超过4.2万亿元,与去年同期增加了6900亿元,同比增长20%。其中有3家房企存货门槛在3000亿元以上,合计存货占比为34%,万科存货为5505.73亿元,同比上涨23%;绿地控股存货为4852.38亿元,同比上升13%;保利地产存货3924.69亿元,同比上升32%。
能够保持高存货、高周转的只有几家龙头房企,部分房企还处在高存货、低周转的现状。
泛海控股2017年上半年存货总量为800.4亿元,占总资产的比重44.92%,存货周转率仅为0.02,消化现有存货需要26.66年。
易居研究院智库中心研究总监严跃曾表示,在增量市场销售规模增速减缓趋势下,调控从严带来的市场降温效应也将持续,房企的销售压力进一步增加,去库存能力也将变弱,房企存货转化为现金难度增加,资金链有一定压力。
“三床棉被”御寒
2017年房地产调控持续深化,从证券市场到银行间市场,房企融资渠道全面收紧。克而瑞房地产研究中心指出,今年房企御寒主要靠“三床棉被”。
此前由于汇兑风险遇冷的海外融资,今年又成房企融资的重要手段。据克而瑞监测数据统计,截至9月底,已有108家上市房企在境外通过发债及银团贷款等方式融集了1868亿元,已超去年全年总额。
其中,发债是从境外融资的主要手段。截至9月底,108家房企境外发债金额总计约1556亿元。比如中国恒大,在境外通过发行优先票据的方式募集了424亿元的资金,占今年融资总额的近一半。从企业境外发债成本来看,加权融资成本为6.6%,较2016年上升了1.2个百分点。
除了境外融资,资产证券化也是房企融资的通道。2017年1月至9月,多家企业完成发行资产证券化产品,发行金额达334.5亿元,同比大幅增长120%,也大大超过2016年全年总量。与往年相比,发行企业数量增加,且超过半数的项目单笔发行规模大于25亿元,其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿元规模的产品。
值得关注的是,由于房企拿地资金受政策所限,今年以来,与金融机构合作成立并购基金的模式备受青睐。这种合作模式主要由房企主导,寻找市场上有价值的项目进行并购开发,或对开发滞后的项目及公司进行盘活,再利用房企的品牌和营销优势,推动项目的开发和销售。金融机构承担资金筹措责任,并从中抽取一定的收益。如阳光城、福晟等纷纷成立并购基金,成为企业快速扩张的利器。
本文转载来源:上海证券报 21世纪经济报道