全国楼市政策调控效果已显现,各地房贷利率也开始上调。日前,融360发布最新数据显示,从全国首套房贷款平均利率走势来看,9月全国首套房平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍,环比上升了2.01%,上涨速度呈放缓趋势;同比去年9月的4.44%,上升了17.66%。在监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为上海4.89%,最高为郑州5.60%;成都为5.15%。
137家银行9月上调房贷利率
数据显示,在全国35个城市533家银行中,9月有137家银行首套房利率上升,占比25.70%;房贷利率下降的有13家银行,占比2.44%;与上月持平的有367家银行,占比68.86%。9月共有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务。
另外,截至9月30日,超过90%以上银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15—60天延长到60—180天不等,部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。
成都二套房以首付四成为主
数据显示,9月二套房平均利率为5.60%,较上月保持平稳上升,同比去年同期的5.39%上升3.77%。35个城市533家银行中,二套房提供上浮10%利率的银行数占比为52.15%;上浮10%以上的为40.71%;其中16家银行二套房贷利率执行基准上浮30%。除36家停贷银行分(支)行以外,剩下的497家提供二套房贷款业务的银行中,二套房贷平均利率为5.60%。
从首付比例来看,9月份二套房主流首付三成的城市数有10个,占比28.57%;首付四成的城市数为11个,占比31.42%,分别为东莞、石家庄、青岛、成都等。
目前房贷利率的不断上涨、银行额度紧张等诸多因素出现,使得房屋成交量下滑严重。数据显示,目前多个城市房屋成交量出现下滑,其中一线城市较为明显,部分二线城市也出现下滑趋势。
然而房屋成交量下滑可能有多方面原因,首先政府限购限售政策的颁布;其次政策严控、利率飚升,部分客户已转换态度,由迫切购买转而进入观望状态,需求受到挤压;还有就是银行额度紧张,客户排队办理等待额度,贷款资金迟迟不到位存在引发交易失败的可能性。
2022年底只卖成品房
10月17日,成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》(以下简称《意见》),要求到2022年底全成都市只卖成品房。
据悉,成品房是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成,套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位,基本达到入住条件的住宅。
对此,有业内人士向本报记者表示,这条新政一经实施,意味着成都楼市将告别“毛坯房”时代,同时其实质是打破新建商品房预售制度,这将倒逼开发商改变传统营销模式,降低杠杆率。
无独有偶,同策研究院总监张宏伟表示,“成都成品房销售新政”的实质就是打破了中国房地产市场一贯实行的预售制度。众所周知,预售制度从诞生的那一天起,其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题。显然成都此举将对政策环境、房企发展、金融市场等产生深远影响。
张宏伟进一步称,目前,成都新盘还是期房占据主力,绝大多数企业、楼盘将面临整改,市场影响力度大。而成品房销售新政的实施将拉长开发商资金回笼的周期,无形中也增加了企业的融资成本,而这一部分利空很可能转嫁到房价上,预计到2022年的几年间,成都房价就会有所反应,未来价格将进一步走高。
此外,“去杠杆”将加剧房企“强者恒强”的格局。房企作为资金密集型企业,国内房企自筹资金占总开发投资比重一直保持在30%左右,并且房地产年投资总额也保持小幅增长的趋势。同时,房企又无法灵活根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。因此,成都成品房销售新政将进一步实现房产市场“去杠杆”化,降低房地产开发项目的资金周转,减少资金的使用效率,提升开发资金的使用成本,对房企融资能力提出更为严峻的考验,“大鱼吃小鱼”的规模化竞争也将越加白热化。
或打破预售制引多地效仿
成都此次出台的楼市新政符合长效机制或引起多地效仿。自去年楼市“去杠杆”以来,市场已出现明显变化,房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下,房地产市场也会继续迎来调整。因此,成都成品房新政很可能不是个案,未来核心一、二线城市都有可能效仿,这很可能是楼市长效调控机制的一部分。
本文转载来源:华西都市报 证券日报