近日,上海出台了被称为“一价清”的调控措施,斩断炒房客、开发商的后路。24日下午,上海又传来大消息,首批“租赁用地”以超低价转让给了上海市的两家区属国有企业。
上海正式宣布
新房销售实行"一价清"
日前,上海市住建委联合上海市物价局发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》。
主要内容如下:
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用。
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。
6、本通知自发布之日起执行。
楼市长效机制正在建立
7月以来,一系列政策就像投枪匕首,不断刺向此前一线城市上涨过快的房价,一个个长效机制,正在建立。
要拿地,只准租,不准卖,还不能变更用途,十三五期间租赁住房占比超60%,这是上海的尝试。
广州“租售同权”的事,那就更不用介绍了,简直就是石破天惊,称得上是中国住房租赁史上一个里程碑式的进步。
佛山也宣布了自己的住房租赁新政!
这或意味着大城市城中村的房子、郊区楼市的“小产权房”等,或将以某种形式大大方方、合法地进入租赁市场。如此这般,大中城市可租赁住房的供给,将大大增加!
不出意外,城市中产阶层将从咬牙买、买、买向租、租、租转变,中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!
上海"只租不售”
土地零溢价成交
24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地以零溢价成交,楼面价均不足每平方米6000元。
这两幅地块位于浦东新区张江南区和嘉定区嘉定新城,挂牌后短短20天,分别由上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得,楼面价依次为每平方米5569元和5950元,均是底价成交。此次竞得两幅地块的,均为国有企业。
根据7月4日上海规土局网站公告,上述两幅地块采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。
上海中原分析师卢文曦表示:“上海近期出台鼓励租赁的政策,这两幅地块的成交有标志性作用,标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。”
“从价格来看,这两幅地起拍价格就不高,体现地方政府对租赁市场的呵护;算上各种成本,张江的项目理论租金回报率至少7%以上,嘉定项目租金回报率至少在6%以上,均比当前租金回报率高,保障房企合理投资回报。”卢文曦分析称。
2017大转折
住房将重回“公有制”
前两天,万科董事局主席郁亮在接受新华社采访的时候打了个哑谜。他说,2017年对于中国房地产来说,意义堪比1998年。
1998年,中国楼市发生了什么?这年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前,楼市基本上是“公有制”,政府、国有企业建房,职工以极低价格租住。市场化改革后,房子成为商品,开发商出现了。于是,“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济最重要的推动力量。
如今,这个模式有点玩不下去了。一是大多数中小城市,房屋已过剩,而人口增长缓慢;二是房价跑得远比收入快,老百姓追不上;三是楼市积累了明显的泡沫及民怨。
所以从去年起,国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,及酝酿建立“长效机制”。
雄安新区的出现,是第一个重磅炸弹。在雄安新区,商品房很有可能不出现,或被严格限制。
随后,厦门开启了限售的先例,二三十个城市跟进。在一些城市,甚至出现“追溯性限售”。
再往后,100%的自持项目在土地拍卖市场上出现,直到上海把转让的土地性质定位为“租赁住房”。
这些天,更具爆炸性的消息来了——国家圈定了广州、深圳等12个城市,搞住房租赁试点。
即是说,国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。之前,这些领域是完全市场化的。
在上海、深圳这样人口有显著流入的大中城市,未来新增住房结构将发生重大转折,“公有制”主导住房市场的局面,肯定会出现。所以可以说:住房正重返“公有制”。当然,“公有制主导”不意味着“公有制包办”,市场化模式仍存在,这叫并行不悖。
在住房过剩的大多数中小城市,基本上还是市场主导;
在住房供不应求的大中城市,公有制将发挥主导作用。
其实,什么“制”不重要,重要的是让老百姓满意,让大家都有“获得感”。
拐点已至
一个时代正在远去
马克思曾说过:资本如果有百分之五十的利润,它就会铤而走险;如果有百分之百的利润,它就敢践踏人间一切法律;如果有百分之三百的利润,它就敢犯下任何罪行,甚至被绞死的危险。
那我们的房地产呢?
以北京为例,十年间上涨了400%。而深圳更是一骑绝尘,上涨了500%。
重利之下,无数个人、企业加入了炒房大军,在开放商的有意运作下,为不断飙涨的楼市添柴加火,让房价这把虚火烧到了让刚需只可远观、望而兴叹的程度。
不知何时起,“房子是用来炒的,不是用来住的”观念已经深入人心。
然而,这些高房价的幕后推手,却压根想不到,一旦泡沫再难维持,他们跌得会有多惨?
现在,一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。而现在,我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。
可以见得,现在的楼市泡沫危险到了何种程度。而我们知道纯金融属性的东西,当时上涨虽然很快,但其实不过是沙上筑塔,一旦人们投资情绪降温,资产转而下跌,那么速度只会比上涨时更快。
如今,大局已变。
过去,依赖大放水刺激高房价拉动经济增长的模式已经玩不下去了,高房价压垮的不止是百姓,还有我们的实业,甚至可能是我们的国家。
在全球宽松环境大逆转之下,国家也紧跟其上,决定彻底扭转发展思路。
从去年开始,国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及酝酿建立“长效机制”。国家用前所未有的调控手段,逐步向我们展现了房地产行业的未来格局。
先是有需求端限贷限购限售等五限手段的逐步升级,甚至西安还出现了可以追溯以往的交易,这意味着政策随时可能变化,交易随时可能被冻结。
再到国家从供应角度入手,从而解决房子供不应求的手段,甚至连上海、深圳这样的超大城市也宣布了放开供应。
7月7日,上海宣布:未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。
深圳紧随而上,也随之宣布:2017年新增安排建设商品住房的套数提高1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。
还有现在,国家又正在鼓励“租售并举”的长效机制。
继广州打响“租购同权”的第一枪之后,国家圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。
我们可以看到,在本轮调控中,国家以越来越强势的姿态干预市场,直接从行政角度切断炒房资金来源、加大违法成本,尤其是在租赁市场发展中,提出了国企打排头兵、政府建平台的要求。
那么可以想见,未来的房地产行业中,政府的戏份将越来越重,我们很可能将重返“住房公有制”时代,尤其是在一些供需矛盾突出的一线大中城市,“公有制主导”将会成为常态。
本文转载来源:凤凰房产 政商参阅 中国经济网