在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场,已迎来一大波新地供应。
一大波楼市调控之后
房价真的降了吗
先看一组官方数据,来自中国70个大中城市的5月房价数据显示:
1、15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落,其中 9个城市新房价格下降或持平;
5个城市涨幅在0.5%以内。
2、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落;
二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。
3、北京新房价格环比4月持平,但二手房价格指数环比下跌0.9%,跌幅位列70个城市的首位。
当前楼市的特点是:一线城市总体降温,二线城市市场有分化,弱房价和热房价城市相互牵制,三四线城市总体升温。
两年前房价领涨的一二线城市开始进入到调整期,从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行,直至现在市场出现逆转,一二线城市整体熄火退烧,而三四线城市去库存明显提速,同时也接下了一二线城市房价上涨的接力棒。
但整体来看,楼市已经出现降温,而且在这70个样本城市中,北京二手房领跌全国,这是罕见的。
从房产中介的数据来看,北京二手房普遍跌幅应该在5%以上,个别区域如远郊区县要大一点。
除此之外,楼市调控的紧箍咒开始发作了。
在经历了3月21日及6月9日两轮调控之后,燕郊楼市已今非昔比,尤其是6月9日三河市发布“外地人三年社保才可购房”的要求,并且提出把房价稳定在2016年10月的水平上,让这个火得不能再火的环京楼市“停火”了。
应该说,限购、限贷、限离、限售甚至是限价的超级五限政策,算是把这一轮房地产泡沫给压制住了。
一二线城市新房供应在路上
房价降温或不可逆转
“上半年,各地一直在需求端通过限购、限贷等手段来抑制炒房,而在供给端,目前各地通过增加土地供应来保障刚需的住房需求,已成为当务之急。”方正证券房地产首席分析师夏磊7月16日在接受记者采访时表示,目前一二线楼市的消化周期都已降至12个月以下,去库存任务基本完成,对楼市降温有明显效果。
中国指数研究院提供的数据显示,2017年前6个月,全国300个城市土地出让金总额超1.5万亿元,同比增长近四成。分城市来看,一线城市供地节奏有所加快,供应量同比增长四成;二线城市平均溢价率同比下降,出让金涨幅较去年同期有明显收窄;三四线城市逆势升温,成交楼面均价领涨。
与此同时,从多地制定的土地供应计划可以看到,未来还将有一大批新房源入市。以一线城市为例,在北京楼市未来5年规划内,将有150万套住房涌入北京房地产市场;上海在“十三五”期间计划新增住房供应约170万套;近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》明确提出,今年计划新增安排建设商品住房8万套。
夏磊认为,房价的变动情况不仅包含市场对它的预期,也受供给端影响。随着一线城市土地供应的增加,未来会有更多的新房入市,这在短期内会扭转市场中的投机心理,使其形成更为理性的市场氛围。
“与需求端相比,土地供应端的调整更不容易打击到租赁需求与刚需需求。”易居研究院研究员赖勤昨日在接受记者采访时表示,供应端的楼市调控有助于培养一个更加成熟的房地产市场,真正实现租售并举。与此前的限购、限贷等政策相比,供应端的楼市调控具有更好的可持续性。
赖勤认为,当前各热点城市政策环境较紧,包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容,对房屋成交量影响较大。
中国的三四线城市
大体分两种情况
一是经济基础不错,而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中,这些城市房价相对于核心城市较低,与核心城市的购房行为之间有某种互补,所谓溢出效应主要指这些城市。
另一类则纯粹因为价格相对偏低,但住房的存量很大,经济基础也一般,未来不会出现大量的人口流入的城市。
对于这些城市,如果购买自住,无疑可以,但如果用于投资,这种选择非常危险。
从中国5月的房价数据来看,在一二线城市降温的情况下,三四线城市却极为火爆,5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。
对于一二线城市房价降温,三四线城市楼市火爆的反差,经济学家马光远认为:一二线降温,三四线疯涨只是政策周期导致。
对于房地产长期的走势,必须跳出政策周期判断。
中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。
未来的人口只会往大城市走,而不会跑到小县城去,好的城市,高品质的城市在中国属于稀缺资源。
中国从各个方面去评估,好城市实在太少。
能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已,能列入国际城市的不超过10个,其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。
这些城市无论就资源,还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。
这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。
千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。
即使在上述所列举的大城市中,由于住房品质的差距,未来好房子的很会稀缺。
稀缺是理解房价最根本的逻辑,也是理解房地产周期的关键。
本文转载来源:证券日报 金融深度