2017年上半年,房地产行业在严厉的调控之下,呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言,虽然同比增速逐月下滑,但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上;进入二季度后,随着调控频频加码,效果逐渐显现,一二线城市销售偃旗息鼓,三四线城市热度虽在,但增长脚步也有放缓迹象。
业内人士预计,在热点城市严控房价的政策之下,下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过,一二线城市供不应求格局不变,房价大幅下降几无可能。至于三四线城市,在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下,价格将维持一段上扬行情,但可持续性不高,冲高回落的可能性很大。
一线城市成交量骤减
各地楼市在平静中告别上半年。在上海,刚刚出炉的6月成交数据显示,当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米,环比减少3.4%,同比减少45%,几近腰斩。从历年来看,由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩,6月往往是一年中成交的相对高位。然而,今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平,甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此,上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米,同比减少52.8%。
创近年来成交新低的并非只有上海。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计,上半年,北京新建商品住宅(不含保障房)共网签16332套,同比降38.6%,创2010年以来同期新低;二手房交易量也减少逾三成,已跌近谷底,房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。
深圳规土委发布的统计数据也显示,上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,同比减少54.7%,成交均价54632元/平方米,环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的,上半年一手住宅网签成交50774套,同比降10.92%;网签均价为16566元/平方米,同比升4.34%。
部分去年表现极为抢眼的热点二线城市,今年上半年的市场表现亦不乐观,一些去年高价拿地的开发商以及高位接盘的购房者,已感受到调控风险。去年最热的二线城市中,如厦门、福州、南京等地,预售证审批趋严,新增供应量持续低位运行,成交量同比跌幅超50%。此外,苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现,“有价无市”的格局愈加明显;合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响,城市吸附力远不及其他热点二线城市,自去年10月重启限购后,房地产市场冰火两重天,成交量持续低位运行。
可以看到,今年上半年,四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓,楼市调控政策不断施压是主因。一方面,各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另一方面,一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码,投资性需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低。
房价信息难反映真实情况
从上半年成交情况看,一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是,这一轮,二手房市场率先疲软,一手房仍然平稳,甚至平稳得有些“不正常”。
“由于‘限价’因素,目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下,二手房市场随行就市,供需双方均按照市场价来成交,不存在人为的干预价格行为。所以,目前二手房市场明显比去年有大幅回落,价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素,目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。
记者了解到,为控制全市新建商品房均价,目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低,一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下,资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证,“捂盘”不开,而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价,与购房者签订一份补充协议,购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来,网签数据上显示的价格既不会大涨,也不会大跌,始终保持“平稳”。
比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示,因为政府批下来的价格比较低,装修标准只能下降,如果想要装修升级,必须另外交一笔“装修款”。这并非个案,因为售价批得低于预期而降低装修品质(甚至整个小区配套设施)的楼盘近期在上海层出不穷,购房者因此进行维权的案例也不少见。
除了限价,目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说,某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同,但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。
值得注意的是,自今年以来,沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面,房价现在尤为敏感,各大机构都心照不宣,几乎不主动披露价格信息;另一方面,价格信息不真实,新房价格是被控制的,二手房价格为了避税几乎都被做低,房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。
事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示,今年6月,上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米,同比上升29%。而记者了解到的实际情况是,目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米,内环附近新盘单价基本都在10万元以上,只不过拿不到预售证无法开盘罢了。
三四线城市也有隐忧
与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的,是上半年大多数四线城市的热火朝天。
就成交量来看,今年上半年,三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示,此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市,上半年成交量同比跌幅超30%。一方面,受制于“四限”政策持续发力,购房者观望情绪渐浓,市场热度较2016年下半年相差甚远;另一方面,前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平,显著拖累成交量上行空间。
而对大多数政策支持去库存的三四线城市,如盐城、宜昌、九江、汕头等,在当前销售窗口期积极推盘,成交量同比均实现较大比例增长,盐城和宜昌两市同比实现翻番,汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市,克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中,28个城市1月至5月房价环比上涨,超过20%涨幅的城市多达13个,太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%,珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。
然而,三四线城市的热火朝天能够持续多久?不少业内人士预计,随着调控政策不断升级、叠加,政策效应同样也会溢出,今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳,三四线城市中,前期房价涨幅较大的则面临调整风险。
事实上,去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险,或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强,贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本,政策调整的空间仍有,尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为,多数三四线城市供求并未真正逆转,且存在需求透支的情况,市场“火热”能持续多久,不容乐观。
房地产市场的几个显著变化
1、中国房地产市场正以很快速度进入二手房时代
2016年中国有41%的住房需求是通过二手房供给的方式满足,而今年1到5月份这个比例已超过50%,其中北京、上海等一线城市这一比例达到85%,从全年来看,今年中国至少有50%以上的住房需求会通过二手房供给的方式满足。
当前二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。从供应链的数据来看,2016年北京二手住宅供应26.7万套,商品住宅供应只有4.8万套左右;相对而言上海供应结构更为合理,二手房与商品住宅的供应比例大约在3:1左右。从新房供应的情况来看,上海每年新房供应量基本保持稳定走势,而北京新房供应量在近年来持续保持下降和收缩态势,新房供应能力持续走弱。
因而在北京、上海这类二手房供应占主导的市场,房屋供给能力更多取决于二手房。
2、房产中介的悄然变化
过去几年房地产中介快速成长,在二手房市场中发挥的作用越来越大。全国100万经纪人完成了接近7万亿的房屋交易额,为超过550万家庭匹配了他们心仪的房屋,这是一个很不错的成就。
从行业角度,本质上中介就是一个信息交易和匹配的平台,房产中介线下服务的规模效益+线上服务的网络效应,使得这个行业天然具备很强的集中度。2016年CR3的集中度已超过30%。
今年调控对中介的规范和二手房的管理总体上会对这个行业起到一定的正向作用。当前的中介市场已经形成了一批比较职业化的参与者,这个变化对房地产市场的规范运营,对政策的执行也起到非常关键的作用。这个市场正在快速形成一批比较专业化和机构化的力量,这些力量在房地产市场也发挥着越来越重要的作用。
3、整个市场结构正在发生变化
2016年市场的迸发,主要在于换房需求的集中释放,2016年北京购房需求中80%都是换房需求,在换房需求中,购房者的决策机制也发生了相应变化,因为手里有一套房子,消费者在购房决策中,需求的边际约束不再是首付和房贷,购房能力的增加也使得消费者的出手能力变强,对价格的敏感度下降,择时变的更为重要。
但成交量的快速上涨,也伴随着巨大的风险,因为需求都快速集中在一个时间点上释放:首先需求本身存在;其次大家预期未来市场会出台调控措施。因而在这种情况下,择时的因素导致换房需求在阶段性区间内快速释放。我们调研时候发现有些学区房换手率超过12,这个流通率的活跃度已属异常,即使政府不出手调控,市场也会有一个自然回落的过程。
我们做过一个基本判断:月均成交量在一万五千套左右时,市场价格会比较平稳;成交量低于一万套时,房价很难上涨;如果成交量高过两万套,房价会上涨。2016年北京月均成交量在高峰期超过3.5万套,全年平均每月成交2.5万套;而当前北京平均每天成交100套,每月成交3000套,在这个成交水平下,房价几乎很难上涨。当前市场就处于这一周期中,这个现状的形成,有调控因素也有自然回落的因素。
4、租赁市场的变化
首先租金并没有下降,还是比较稳定的,我们认为租金水平从根本上取决于人均可支配收入,而从长周期来看,租金收入弹性是非常稳定的,长期来看租金收入弹性就是1。过去几年整个市场也基本保持这个水平,今年同样比较平稳并没有出现明显下滑。链家在北京租赁市场的占有率约在12%左右,大致能够反映不同商圈租金变化的趋势,我们看到这个趋势没有明显下降,上海也是一样,反而上海整个租赁的单量在快速上升,市场还是处于一种常态。
也有一些结构性的市场出现房租的下降,在上海租赁市场中有两类产品租金价格在下降,第一类是高客单价的产品,真正出现空置率上升的是客单价超过五千的高品质房源,第二类是运营机构集中供应的房子,通过租金下降,提升入住率使得整个回报率达到平衡。
2016年上海集中式公寓快速爆发,大量运营企业和开发商进驻上海租赁市场。之前租赁市场6-8个月就换一批租客,每一次换租的难度都比较大,因此租金必须下降才能保证一定的入住率,今年的情况就是结构性供给上涨带来的租金压力,但是这个市场占比仍然较低,北京机构化运营租赁房源占比只有15%,上海不到10%,所以这块不会对租赁市场产生很大影响,租赁市场仍处于比较正常的市场环境。
我们认为租赁市场未来还存在较大机遇,前段时间去日本调研,日本与北京可比地段平均房屋售价相差不大,但房租相差巨大,在3倍差价左右,所以未来中国租赁市场还有机会,当前中国租赁市场才刚刚起步,结构化、专业化的运营机构占比较低,以北京为例,处于租赁的房子大约在120万到150万套,里面有品牌机构管理的房源大约只有20万套,有四五十万套大约在二房东手中,还有一部分没有管理,而日本品牌机构管理的房源占比大约在65%到80%,在租房屋基本上都是专业化公司在运营。未来这个市场仍有较大机会,开发商进来总体趋势也是对的,租金的管理才刚刚开始,未来租金肯定会面临上涨。
此外未来总体人口竞争会越来越激烈,对高品质房屋追求会越来越高,今天我们看到整租一居室比例在上涨,是因为租赁需求在改善,第一步改善由群租换成单间,现在由单间向整租一居室改善,因此,整个市场租金涨的最快的是一居室,供不应求非常明显,三居室则是典型供大于求的,租赁市场未来仍有好几波机遇。
本文转载来源:上海证券报 金融投资圈